自2018年以來，受產業轉型升級、中美貿易摩擦和整體環境不確定性增加的影響，深圳實體企業擴租和搬遷的意愿有所減弱，觀看情緒濃厚。第一太平戴維斯深圳產業地產部針對產業物流市場進行跟蹤與分析，以為深圳產業物業市場需求雖短期放緩，但受益于良好的產業基礎，有理由繼續看好其中長期市場。

受宏觀經濟環境影響，產業物流市場需求放緩

今年以來，產業物流市場需求開釋的速度有所放緩，廠房和倉庫（指普通倉，下同）市場的大面積租賃成交鮮見。需求放緩的同時，一向空置率較低的深圳廠房、倉庫市場空置率出現了小幅上升。2019年2季度，千航國際，廠房物業的空置率上升至10%，高標準倉庫的空置率在今年2季度上升至3%，整體仍維持低位（詳見圖一）。

圖一：深圳廠房和高標倉空置率走勢

數據來源：第一太平戴維斯深圳產業地產部

盡管深圳廠房物業幾乎無新增供給，但整體市場存量較大，需求的放緩也導致租金上漲受阻，市場租金并未延續往年持續增長態勢，整體均勻租金水平較為平緩，個別片區和項目甚至出現租金下調。

據第一千航國際太平戴維斯深圳產業地產部研究數據顯示，2019年上半年深圳廠房物業的均勻租金錄得30.69元/㎡·月，與上年幾乎持平（詳見圖二）。

相對于廠房市場，深圳高標準物流倉在過往一直都是“一庫難求”，但今年需求出現下滑情況，一些優質倉庫項目開始出現空置面積，整體租金價格相對于往年無明顯上漲，2019年第2季度錄得均勻租金55元/㎡·月。

圖二：深圳各片區廠房租金情況

數據來源：第一太平戴維斯深圳產業地產部

受益于深圳良好的產業基礎，繼續看好產業物流市場中長期趨勢

深圳是國內典型的產業城市，產業門類豐富、基礎雄厚、科技含金量高；綱領性文件也將為深圳產業未來發展指明方向和帶來新的發展契機。

今年年初發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，粵港澳大灣區戰略定位為建成世界新興產業、先進制造業和現代服務業基地。同時要求深圳繼續發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

最新的《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》提出將給予深圳產業發展一定的政策支持，包括發展5G、人工智能網絡空間科學與技術、生命信息與生物醫藥技術產業，以及圍繞深圳建成國際科技信息中心、科技創新中心、綜合性國家科學中心等高新技術產業集群。

隨著戰略新興產業的發展壯大，其產業鏈上各個環節收留量擴大，將會帶來不同類型產業物業空間需求的增長。

2018年深圳第二產業增加值9961.95億元，增長9.3%，占全市地區生產總值的比重為41.1%。四大支柱產業中的高新技術產業增加值和物流業增加值分別為8296.63億元和2541.58億元。除了夯實支柱產業外，深圳也在大力育發展戰略新興產業，2018年戰略性新興產業增加值合計9155.18億元，比上年增長9.1%，占地區生產總值比重37.8%。

在支持產業發千航國際展上，深圳也是不遺余力。M0和W0用地的供給，海運報價 國際快遞，為產業和物流的發展拓展了物業空間，滿足產業升級對更高品質物業的需求，千航貨運 空運價格，進步了土地利用效率。

《深圳市產業區塊線治理辦法》限制工改M0，并且對M1用地的開發提出要求，通過“產業上樓”的方式留住產業的生產制造環節，尤其是高端制造環節。以此看來，未來深圳產業物業供給會隨之增多，整體市場將會呈現供需兩旺的局面。

固然當前市場整體需求不旺，但部分行業的企業尋租仍表現積極。從第一太平戴維斯深圳產業地產部跟進的客戶來看，來自國外的第三方物流、零售及來自國內的智能制造等行業的租戶在深圳積極尋租合適的物業空間。從今年景交的案例可以看出，智能制造（上海賽凱智能）、機器人（北京梅卡曼德）以及部分行業小規模生產環節等在租賃市場表現仍較為活躍。

受益粵港澳大灣區產業零售發展，物流地產需求將外溢

物流需求與產業消費市場發展緊密相關，大灣區產業和零售業發展較快，促進大量物流配送與倉儲需求的增長；同時，受益于大灣區良好的交通設施，物流地產發展迅速。

對于深圳來說，高標準物流倉一直供給稀缺，即便短期出現了空置，隨著市場的發展將很快被吸納。考慮土地利用效率的題目，深圳未來新增物流用地的可能性不大，因此，一部分需求靠存量的倉庫來滿足，另一部分需求將需要轉移到惠州、肇慶、江門等城市。

第一太平戴維斯深圳產業地產部董事龔勇高表示，從產業發展基礎、產業升級的規律、政策支持以及市場的表現來看，深圳產業物流市場的未來呈向好態勢，同時隨著深圳高標準物流倉供不應求的情況加劇，物流倉儲需求外溢的趨勢將逐漸明晰。