文|王倩

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　　近日，旭輝地產（旭輝控股團體 00884.HK）表露2019全年業績公告。

　　繼2017年銷售破千億后，這家“新一線”地產公司持續保持著較高的增長速度，僅僅兩年時間就再上一個臺階，全面實現合同銷售金額2006億元，同比增長32%。

　　但細看財報可以發現，即使是旭輝這樣仍在高速增長中的地產企業，2019年同樣在行業的困頓下出現放緩跡象。

　　增速放緩與融資本錢攀升

　　財報顯示，2019年旭輝地產實現已確認收進548億元，千航國際，同比增長29.3%；核心凈利潤69.03億元，同比增長24.7%。在與旭輝相同規模的房企中，公司這一增長速度還算不錯。

　　但縱向比較可以發現，與過往相比，旭輝地產的增速已經開始放緩。

　　數據顯示，旭輝地產2017年營收增幅高達43.19%，到了2018年度時變為33.13%，2019年度則進一步放緩至29.26%。

　　與之相應，公司核心凈利潤增長率從上一年度的35.6%下滑超10個百分點至24.7%，公司毛利率與核心凈利潤率也分別從34.7%與13.1%降至2019年度的30%與12.6%。

　　增速放緩的同時，旭輝地產的融資本錢也大幅增長。

　　財報顯示，公司的融資本錢從2018年的3.68億上升至2019年的7.28億，足足翻了一倍。

　　融資本錢的上升與旭輝地產大幅拿地有關。

　千航國際　2019全年，旭輝地產土儲面積上升至5070萬平方米，新增土儲1520萬平方米，拿地總本錢較2018年增加約54億元。

　　值得留意的是，旭輝地產2019年新增土儲中有約33%是通過一二級聯動、舊改和收購等多元化方式獲取。

　　旭輝地產總裁林峰在業績發布會上表示，多元化拿地是為有效提升土儲的權益比重，2020年旭輝計劃將土儲權益比重提升到70%，未來持續穩定在65%-70%之間。

　　而從公然數據來看，這一方式帶給公司最直觀的變化是拿地均價的降低——2018年，公司均勻土地收購本錢為6190元平米，2019年則降為5425元/平米。

　　貿易應收賬款激增與現金流惡化

　　除開發展速度的變化，旭輝地產整份財報中最讓人迷惑的是貿易應收賬款的變動。

　　財報顯示，2019年度，公司的貿易應收款項金額為26.72億元，較往年同期大幅增長3.13倍。

　　一般來說，當應收賬款大幅進步時，相應的壞賬計提金額也會有所進步。但旭輝地產2019年度的信貸虧損卻不升反降，從176.8萬元減至80萬元，與常理不符。

　　有沒有可能是較長賬期的款項得到回收，而新增應收款由于賬期較短才做了很少的計提？

　　從財報中表露的數據看，空運報價 海運價格，按照貿易應收賬款賬齡分析，公司1年以內各期限與1年以上的應收款與往年度相比，均有明顯提升。

　　再具體看，2018年度，公司的貿易應收賬款額總計6.45億元，對應到2019年度的1年以上應收賬款額，這一數字為3.37億元。也就是說，續費有超過3億元的應收賬款在往年一年都沒有收回，占比超過了50%。

　　造成應收賬款無法收回的原因有很多，3億元的額度相較公司500多億元的收進比例也并不高，但對應收賬款計提的力度卻能反映出旭輝地產在財務處理上對于風險的態度。

　　此外，千航貨運 空運價格，盡管賬上趴著576億元的現金及銀行存款，但公司的現金流狀況卻出現惡化。

　　多份由德勤出具的旭輝團體股份有限公司（旭輝進行房產開發、物業投資等業務的主體公司，該公司的母公司為上海旭輝投資咨詢有限公司，終極控股母公司為港股上市公司旭輝控股）2019年度的審計報告顯示，公司2019年度經營千航國際活動產生的現金流量凈流出額為46.79億元，而在2018年度這一數值為25.55億元的凈流進。

　　（完）

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（責任編輯：李顯杰 ）