長江三角洲城市群，包含上海市、江蘇省、浙江省、安徽省4個省份，區域經濟總量占全國將近四分之一，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，是中國城鎮化基礎最好的地區之一，也是中國物流地產發展最為成熟的地區之一。

12月1日，中共中央、國務院發布了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》（下稱《綱要》）。《綱要》是指導長三角地區當前和今后一個時期一體化發展的綱領性文件，是制定相關規劃和政策的依據，規劃期至2025年，展望到2035年。《綱要》提到要“加強城市間協同創新產業體系建設”，將著重長三角區域的產業均衡化發展，“發揮上海龍頭帶動作用，蘇浙皖各揚所長”，從區域層面引導產業要素重新布局，意味著城市邊界被打破，并將催生產生新的產業與空間組織形式。

新的產業與空間組織形式必將對長江三角洲區域的物流地產市場產生重大的影響。為了更好地了解長江三角洲地區物流地產市場情況，頭等倉將選取長三角地區幾個主要城市為代表，整合這些市場當前物流地產市場相關數據，結合市場環境，為您提供最新的長三角物流地產市場分析以及大數據分享。

2019年，長江三角洲地區土地出讓持續收緊政策，主要城市的經營性倉儲一手用地供應量均為近幾年以來最少。由于城市發展規劃發展要求以及倉儲用地的低稅收產出等原因，2015年以來長三角地區主要城市經營性倉儲用地的政府招拍掛供應量呈逐年遞減的趨勢。尤以上海和杭州這兩個城市為例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應總量僅有652畝和900畝。

倉儲用地供應緊缺的同時，工業用地作倉儲物業開發用途也將面臨著更高的風險與挑戰。在長三角區域的部分重點城市，一些將工業用地用作倉儲物業開發的開發企業在后續項目審批、招商定位、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。

由于一手招拍掛用地的供給局限，長三角區域部分重點城市中二手大宗交易在新增供應中比例仍在增加，交易價格也不斷提升。市場的整體租金價格水平，會受二手項目入市比重的影響，增幅提高。同時，二手項目在改建、新建及運營過程也依然會面臨土地使用性質及稅收要求等各方面的限制。

以下圖表為頭等倉調研長三角主要城市近五年（2015年-2019年）一手經營性倉儲用地的出讓數據：

▲需求增速放緩

2019年伊始，隨著中美貿易摩擦加劇，中國經濟增速趨緩，華東區整體倉儲需求增長緩慢，倉儲項目去化周期也將相應延長。但是，上海及臨近上海的幾個子市場，由于大上海地區強大的消費能級，其市場需求量以及租金水平仍然保持穩定，空置率未見明顯上浮；

▲電商自建倉儲

自2019年開始，二、三線城市電商自建倉儲項目入市比例有了顯著提升，部分市場需求被自用消解的同時，這些項目也將會選擇投入經營以去化空余面積。且電商自用為主的倉儲特性使得自建倉儲相比專業開發商擁有更多的讓價空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場競爭的加劇；

▲用地性質及稅收政策嚴苛

頭等倉調研結果顯示，上海部分區域，隨著工業用地使用限制和倉儲注冊落稅要求日益嚴格，被限物流園區面臨著租戶退租、定位調整、去化難度增加的困境。而上海范圍其他部分區域未受政策限的物流園區其租金水平由于需求的增加隨之上漲；同時，部分成本敏感型以及大面積需求客戶陸續遷移至了環滬地區。頭等倉預測，在長三角一體化的政策大環境下，上海及其周邊城市在后續幾年受到政策延伸性的影響會日益明顯。

供給影響

▲理性投資選擇

投資方、開發商對宏觀經濟趨勢及需求市場波動緊密關注，對于投資標的的所在區域政策導向、用地性質、潛在需求來源將更加關注。投資人和開發商趨向于選擇更為理性和長期的投資策略；

▲環滬外溢效應

隨著上海倉儲政策嚴限，長三角一體化進程不斷加快，產業鏈向周邊衛星城市繼續集聚發展，環滬區域位置優越的衛星城市仍然是投資方、開發商的熱點選擇。

以下圖表為頭等倉調研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫、甲B庫的城市總體量與空置率：?甲A、甲B，是沿用頭等倉對于高標倉庫、普通倉庫的稱謂，有關甲A及甲B的定義詳見文末。

甲A庫方面，上海和蘇州由于2019年新增供應較少，空置面積穩定去化（不包括受政策限制的項目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項目入市、需求波動等因素影響，南京、南通、嘉興、寧波甲A庫空置率上升幅度較大，均超過10%。南京市場，由于江寧區一近12萬平方米的甲A庫項目于本季度剛剛入市，空置率上升了5.5個百分比至19.12%。